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貴州震達建設告訴您:房地產開發的造價管理

來源:貴州震達建設工程有限公司 發布時間:2022-08-25 瀏覽次數:458次

貴州震達建設告訴您:房地產開發的造價管理

一、合理的設計是有效控制工程造價的前提

項目一經決策,合理的設計是控制工程造價的前提和基礎,設計費用一般只占建設項目全部費用1%--2%,但影響到工程造價達到75%以上,設計的質量和功能是否滿足使用要求,不僅關系到建設項目一次性投資多少,而且影響到建成后的使用效益。當工程項目設計一經確定,也就確定了工程造價的主要部分,工程預算、結算只是工程計量而不能從根本上改變工程造價,因此要有效控制工程成本,就要著重抓好工程設計這個階段管理。 


1、實行設計方案招投標制度。通過設計招標來選擇優秀的設計單位,從而保證設計的先進性、合理性、準確性,避免因設計質量問題,出現工程變更,增加工程成本,同時也能避免因建筑產品設計落后,影響銷售,造成資金長期得不到回收,經濟效益無法保證。如:九龍灣5#樓基坑支護工程,設計方案一:基坑邊坡為錨桿支護加水泥噴粉樁止水圍幕復合基坑支護,造價為200萬元;設計方案二:水泥噴粉樁止水圍幕基坑支護,造價為90萬元。根據基坑地質報告說明本基坑地下水位低且土質干涸,開挖土方后對四周建筑物影響不大,故采用噴粉樁止水圍幕能保證基坑施工且工程造價低,因此選擇方案二進行施工,這樣節省工程費用約110萬元。


2、開展限額設計。通過對項目多種設計方案比較、篩選,對各項造價指標、各項經濟技術指標,進行分析、判斷,選擇技術上可行性、施工上可能性、經濟上合理性的設計方案。通過這些工作,能動地影響設計、優化設計,以保證有效地控制投資。 


3、加強圖紙會審。在設計階段,克服設計方的不足或缺陷,所花費的代價最小,能取得最好的效果,重點是對圖紙技術上的合理性、施工上的可能性、工程造價上的經濟性進行審查,從各個不同的角度對設計文件進行全面審核管理工作,以求提高設計質量,避免因設計部門考慮不周或失誤給施工時帶來的困難與麻煩,以及造成的經濟損失與不必要的浪費。 


二、工程招投標是有效控制工程造價的核心

工程的招投標制度其目的是通過引進市場競爭機制擇優選定對方,促進工程成本有效降低。在編制招標文件時,標書條款應嚴謹、準確和合理,涉及到有關工程造價及相關費用的應盡量包死,盡量做到少留或不留活口。工程標底要保證質量,造價水平要合理,把工程標底控制在投資范圍內。如:在晉愉林畔項目中的消防報警、電氣照明等工程、給排水工程中通過招投標市場競爭方式選擇中標單位,中標單位的報價比標底價平均下降約9%左右,公司的投資成本也大為降低。工程招投標主要有以下內容。

1、工程勘測、設計(包括方案設計)招投標 


2、工程施工(包括專業工程施工)招投標 


3、大型設備和主要材料的采購與供應招投標 


三、工程合同管理是有效控制工程造價的法律保障

合同一旦簽訂,就成為維護自身權益的法律依據,合同管理的健全與否,直接影響到企業的經濟效益與社會效益。因此要健全合同管理的組織形式、內容和制度,造價管理人員要積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環節,熟悉建設工程合同的各項條款,了解建筑行業的有關規定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款,如合同價款的計價方式和條件;合同價款調整原則與條件;主要材料價格的取定方法與調整條件;不可預見費用包干的內容等都要詳細寫明并約定好。對投標包干的工程由承包方采購的設備和主要材料的規格、品牌、廠家和品質要求有清單,此外還要明確國家政策性調整的內容是否列入在承包范圍內。充分發揮合同管理的約束與監督職能,有效地控制工程造價。建設工程合同管理的主要內容有以下。 

1、工程監理合同的管理 


2、工程勘測、設計合同的管理 


3、工程承包合同的管理 


4、設備和材料購置合同的管理


四、項目施工階段是造價管理過程的重要環節

施工階段是造價管理的重要階段,項目開發進入施工階段后,項目造價管理的實質內容為施工合同管理的具體實施。由于在設計階段和招投標階段的造價管理已經基本確立了項目的建設成本,所以施工階段的主要任務是盡可能控制項目的額外支出,即嚴格把關項目的工程變更,減少施工單位索賠事件的發生。由于開發商、設計單位或施工單位以及其他因素的影響,在工程項目實施過程中施工的實際情況與工程招投標時所設想的情況往往有一定程度的改變,這導致工程變更時常發生,從而造成工期的延誤、工程內容的增減或施工工序的改變,這些在成本上表現為工程造價的增加,控制變更是這一時期開發商的主要工作,因為這直接關系到項目的最終造價。如果有變更的情況出現,開發商應當盡快地分析變更產生的原因及其影響,及時合理地做好變更的控制工作。如何對變更進行有效的控制,可以從以下幾個方面努力:


1、圖紙會審是有效控制工程變更的起點

這里所說的圖紙會審,是在招標完成并確定總承包方后,由開發商牽頭,各參與施工的單位參加的設計交底及圖紙審查會議。雖然,此次圖紙會審是在招標完成后進行的,大多數問題的解決只能依靠增加工程造價,但是能夠在正式施工前解決,可以減少今后階段的變更和返工以及承包商的施工索賠,而且隨著承包商和監理公司的介入,可以從施工及監理的角度審核圖紙,發現錯誤和不合理因素。作為開發商的成本管理人員應以圖紙會審為起點,在施工階段不斷地對照施工圖紙與施工實際,控制工程變更,使造價控制的主動性掌握在房地產企業手中。


2、施工階段的造價控制必須兼顧工程進度

工程項目建設的目標系統是一個由質量、投資、進度三大要素組成的統一矛盾體,其中任何一個要素的變化,都會引起另外兩個要素的相應變化。在工程質量必須符合國家相關標準的前提下,開發商可以調整的只有投資和進度。施工階段的造價控制,必須做到將投資與進度掛鉤,因為,工期延誤會因施工實際情況而轉化為費用增加。


3、成本管理部門要及時進行全過程跟蹤審計

雖然國家對房地產開發企業沒有強制要求委托跟蹤單位進行工程施工的造價控制,但是跟蹤審計的作用對工程成本控制起著非常積極的作用,跟蹤審計的作用有以下幾個方面:


(1)檢查項目概算執行情況。檢查有無超出批準概算范圍投資和不按概算批復的規定購置自用固定資產,擠占或者虛列工程成本等問題。


(2)檢查工程設計變更、施工現場簽證手續是否合理、合規、及時、完整、真實。


(3)加強設備、材料價格控制,尤其要對建設單位關聯企業所供設備、材料的價格進行檢查,防止從中加價。對已購設備、材料因故不能使用的,要分析原因,分清責任,并督促建設單位及時處理,避免造成更大的損失。


4、重視對工程簽證的管理

工程簽證是工程合同價款調整的重要依據之一。對于一個具體工程項目而言,要杜絕工程變更幾乎是不可能的,而合同雙方在變更處理上總是存在分歧,建設單位力圖讓工程變更規模盡可能小,以利于控制投資規模,施工單位則傾向于通過工程變更取得較高的額外補償。在工程實踐中,工程簽證存在以下問題:

(1)如何確定工程變更的范圍和明確變更的分類,使工程簽證更加合理;

(2)在投標報價時,忽略中標后可能出現的工程變更問題,沒有考慮工程變更帶來的風險;

(3)工程實施過程中,如何規范合同履行過程,使工程簽證有據可查,有法可依;

(4)在變更工程計價中,如何解決開發商和施工單位出現分歧;(5)怎樣正確及時處理工程簽證的合理性、準確性和時間性。



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