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貴州震達建設?向您介紹:房地產開發發展的拐點和未來趨勢

來源:貴州震達建設工程有限公司 發布時間:2022-08-25 瀏覽次數:618次

貴州震達建設向您介紹:房地產開發發展的拐點和未來趨勢

一、購房者視角:買房的痛點和需求

關于買房,中國傳統觀念是居者有其屋,“成家立業先買房,房價全靠丈母娘”。果然,中國房價已飆升到城市青年拒絕結婚、拒絕生育的程度。


一線城市,除非土著和富二代,已很難留住普通家庭出身的青年。以筆者所在事業單位為例,不少通過面試的優秀求職者最終選擇京外單位,其主要原因是在北京想要以一己之力買房成家遙不可及。


或許會有人抬杠:為什么不能不買房呢,租房結婚不好嗎?答案是,若想在某城市定居,不買房還真不行。因為在中國,住房已被疊加了很多其它的功能。


首先,住房是最重要的家庭資產,有保值增值的功能。在快速增長的房價面前,盡快買房上車是最佳方案,否則收入的增長比不上房價的上漲,導致數年之后只能望房興嘆,被隔離在有產階層之外。這是多少當年未勒緊褲帶及時買房的家庭之痛!


其次,住房與戶口綁定。買房落戶是很多買房者的現實需求。


再次,教育與住房綁定,即所謂學區房。只有買了特定區域的房子,孩子才能在這個區域入學。住房鎖定好學校的學籍,是很多有孩家庭買房的首要考慮。


最后,買房與居住條件緊密相關。中國的租房市場十分不規范,除了少數高端公寓房,出租屋普遍家居家裝條件差,租客權益不能得到有效保護,因此,在大城市租房基本就意味著惡劣的居住環境和隨時被要求搬離的風險。


因此,若要給房地產從需求端降溫,以租代買,實現租買結合,必須解決租房者的上述痛點。


1.戶籍與房產解綁。中國目前部分城市(如北京市)施行限購政策,必須有本地戶籍或一定年限的納稅證明或社保繳納證明才有購房資格;部分城市(如天津)則購房即可落戶。不論戶籍與房產什么關系,長期來看都需要將二者解綁。在出生人口急劇下降和人口結構加速老齡化的背景下,取消戶籍已開始在多個城市實施。


2.教育與房產解綁,也就是取消學區房。目前一線城市特別是北京、上海正在探索通過教師輪崗、多校劃片、搖號入學等政策,以淡化學區房概念,讓教育和住房各回本位。


3.規范租房市場。目前,租賃房供給側大多為分散的家庭和個人,未來將增加政府所有和房地產商自持房產的供給。國家十四五規劃指出,全國40個重點城市要新增650萬套保障性租賃住房;房地產商必須在商品房同小區配置一定比例的租賃住房,由房產商自持和管理。


在租賃市場規范方面,應在法規層面進一步明確和保障租客權益,禁止群租,禁止非居住空間如地下室、倉庫等用于出租居住,制定分等級的租賃房裝修標準和指導價格等。


4.家庭資產去房地產化。目前城市家庭資產七成在房產,家庭資產去房地產化本質上要求市場能夠提供多種可供家庭選擇的可靠的資產形式。這些資產形式應具有以下兩個基本功能:


(1)能實現保值,在高通脹時代防止家庭資產被通脹吞噬;


(2)易流通,在需要現金時可較為方便地轉化為現金使用。


目前,除了進一步規范資本市場,完善保險和養老金制度外,國家可參考新加坡設計一些開放性的主權財富基金、國家養老基金或者城市發展基金,用于關乎國計民生項目的長期投資,讓百姓分享國家發展紅利,又能為長周期投資項目募集資金,可謂一舉兩得。


二、政府視角:

從土地財政中解套,更合理地供應和規劃土地

房地產成本超過一半在土地出讓金,而非住房本身的建筑開發。土地出讓金加上與土地使用開發有關的各種稅收(如土地增值稅、契稅等),可達地方政府公共預算收入的八成,在地方政府的支出中占到三分之一左右,因此被稱為“第二財政”。


所以要穩房價(實質是在通脹時代,穩房價就是陰跌,讓通脹逐漸稀釋房價,達到實質上緩慢降低房價的效果),首先要降低土地出讓金,這就要求地方政府減少對土地出讓金的依賴。


(1)推進新稅制改革,讓地方政府財權與事權相匹配,部分事權收歸中央,部分財權留存地方。


(2)扶持新興產業發展,擴大地方政府稅基,提高政府征稅能力,增加預算內的稅收收入。


(3)加速房地產稅落地。房地產稅本質是將一次性的土地出讓金轉化為長期可持續的稅收,已提出多年卻一直未落地。去年10月國務院提出政策意向,要在全國部分地區開展房地產稅改革試點工作,說明房地產稅終于進入日程。房地產稅不但有利于對城市房產產權進行統一管理,還能迫使部分多房產擁有者將閑置房產出售,減少資源浪費。


地方政府從土地財政中逐漸解套后,就能更從容、有規劃地供應土地。中國城市土地供應模式要朝著更科學、更合理的方向發展。2001年開始推行的公開的“招拍掛”制度,雖然一定程度上遏制了90年代土地使用暗箱操作和行政腐敗現象,但又催生了土地價格哄抬、土地使用缺乏長期規劃的問題。


今后十幾年按照房地產高質量轉型的發展要求和城市人口增長有限甚至部分城市人口萎縮而向一些經濟活力比較旺盛的城市群匯集的情況,城市應本著前瞻十年,根據“產業跟著規劃走、人口跟著產業走、土地跟著人口走”的原則來供應土地。


對人口流出的城市和人口流入的城市,采取不同的土地供應策略。如深圳市,充滿活力的經濟發展前景仍每年吸引無數青年涌入,新增供地跟不上,這是深圳房價上漲的主要原因。因此類似深圳這樣的發展型城市仍需增加土地供應。


而北京因非首都功能疏解,常住人口已出現下滑,因此北京人均居住面積并不少。北京的問題在于公共服務太過集中,導致區域性房價過高,以及出行困難。因此,像北京這樣的成熟型城市,應加強規劃合理性,使人口居住、產業發展和服務配套三者相適應,建設綜合發展的新城區,解決目前普遍存在的居住地與工作地分離、居住地與公共服務分離,導致的通勤時間過長、公共服務可及性低的弊病。


土地供給不僅在省、市層面需要加強規劃,全國也要提高土地資源使用效率,實現跨區域的土地資源配置。


三、房地產產業形態轉變:


資產重組、轉型服務業和共享原則


圖片

經此房地產企業債務暴雷事件,中國房地產行業正在快速進入大的轉型期,短期還會有不小的陣痛,但最終將完成重構,實現房地產整個產業形態的轉變。


1.以近期一兩年的時間尺度來看,


房地產的主要任務是去金融化和資產重組


中國房企負債過高,以“三條紅線”來框,據稱有三分之二房企踩線。在“房住不炒”原則的壓制之下,房價被控制,過高信用的房企面臨大范圍破產的風險。目前中央已明確提出“保交樓、保民生、保穩定”的要求。在維穩大局和“壓實地方政府責任”的重壓之下,地方政府和國有資本已參與房企紓困,處置房地產行業風險,落實保交樓政策,據稱不少爛尾樓項目已陸續重啟。


“三?!贝_定的是“保房”目標,背后是保千萬業主房產的目標,這并不等于保房企。對債務暴雷的房地產公司,按流程進入債務清算,該破產的破產,該重組的重組。九萬多的房企未來將可能減少一半以上,特別是中小型房企將大幅減少。


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